常見問題-稅務相關問題
■ 2012.09.13 營利事業出售不動產應注意事項
營利事業出售不動產時應注意營業稅及所得稅之處理，分述如下：
一、營業稅
一般而言不動產通常包括建築物及土地，營業稅法第8條規定『出售之土地免徵營業稅』因此營利事業出售不動產時，屬於土地之價款免徵營業稅，不必開立統一發票。至於出售建築物之價款則須依規定開立統一發票，並依法申報繳納營業稅。其應注意問題包括：
(一)開立統一發票之時點
通常可包括二部份，一為依合約約定時程取得部份價款時，應即開立統一發票；其次為交屋或完成過戶時，應就剩餘之尾款開立統一發票。
(二)土地及建築物價款之區分
通常如買賣合約書上已分別載明土地及建築物之價款時，即可依合約書上所載建築物之價款開立統一發票；如買賣合約書未載明土地及建築物之價款時，應依土地公告現值及建築物評定現值比例分攤屬建築物之價款，做為開立發票之依據。
上述區分應特別注意，如買賣合約書雖分別載明土地及建築物之價款時，但其比例與土地公告現值及建築物評定現值比例顯不相當時，將面臨稽徵機關依土地公告現值及建築物評定現值比例分攤屬建築物價款之風險。
二、所得稅
出售不動產時，依所得稅法第4條第16款之規定，營利事業出售土地之所得免納所得稅，因此營利事業出售不動產時，僅須就出售建築物之所得併入營利事業所得稅結算申報內，計算所得稅。其應注意問題包括：
(一)出售不動產取得成本之認定
出售不動產取得之原始成本，應依取得時之買賣合約書入帳，並注意土地及建築物之分攤是否合理，同時，取得之建築物是否已按年提列累計折舊。
(二)出售不動產價款之認定
由於出售土地之所得免納所得稅，出售建築物之所得須併入計算所得稅，因此稅捐機關對土地及建築物之價款，將會嚴格查核，其認定之依據，與上述營業稅土地及建築物價款之區分規定相同。
(三)出售土地之損失不得列為營利事業所得稅結算申報之減項，減少課稅所得
基於公平原則，概然出售土地之所得為免稅所得，那麼出售土地之損失亦不得列報為營業外損失。此外，營利事業如係專營不動產業務，計算出售土地之損益時，另需就出售土地收入與其他應稅收入比例分攤營業費用，以符合公平原則。